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Il faut densifier. Mais à quoi ça ressemble, la densification ? Densifier, est-ce construire à nouveau des grands ensembles ? Est-ce détruire les paysages bâtis ? Enlaidir la ville ? Est-ce nécessairement produire des opérations de piètre qualité, tant pour les riverains que pour les habitants ? Ces questions, parmi d’autres, ce sont un peu celles que se posent les Français lorsque l’on parle de densité ou de densification. Or, avec l’objectif Zéro artificialisation nette, le regard porté sur les sols et la façon du construire la ville est renouvelé. Il appelle à un usage plus mesuré des ressources foncières afin de préserver les espaces naturels, agricoles et forestiers (NAF). Le récent Schéma directeur de la Région Île-de-France écologique (SDRIF-E) le traduit ainsi par une réduction progressive de la consommation foncière d’ici 2050 et par la production quasi intégrale (90 %) de nouveaux logements en renouvellement urbain. Pour autant, les besoins en logements restent considérables : il faut produire 70 000 logements par an, tout en s’inscrivant au sein de l’enveloppe urbaine. Et pour cela, il faut donc intensifier la densification des espaces d’habitat ou la transformation d’emprises auparavant dédiées à d’autres usages.
Mais la question de l’acceptabilité de cette densité induite se pose donc encore. En effet, vertueuse à bien des égards (par la réduction de la consommation foncière, l’amélioration du bilan carbone, notamment), la densification des tissus urbains suscite néanmoins toujours cette méfiance des riverains qui l’associent encore fréquemment à la production de tours et barres de logements, mais aussi des futurs habitants qui y voient des logements étriqués et peu confortables.
La question de la qualité de l’insertion de ces opérations de densification se pose donc : quelquefois mal pensée, elle crée des ruptures paysagères importantes et donc du ressentiment chez les riverains (outre la crainte de voir de nouveaux habitants s’installer à côté de chez eux). Elle produit parfois une certaine standardisation des bâtiments neufs qui s’installent aux quatre coins de la région, sans tenir compte de leur environnement. Et lorsque c’est le cas, elle provoque une banalisation des paysages régionaux, voire nationaux, avec la réplique à l’infini de produits quasi identiques.
Cette étude se focalise donc sur cet enjeu particulier de la densification, celui d’optimiser l’insertion des nouvelles opérations au sein des tissus existants. Elle précise d’abord les notions de densité et de qualité, puis développe un diagnostic inédit de la production immobilière récente. Ce faisant, cette étude s’adresse aux collectivités et acteurs de la construction en identifiant les leviers à leur disposition pour concilier densité et qualité de l’habitat.

Année de parution : 2025

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