Métropolisation et habitat
septembre 2018
La Métropole du Grand Paris, engagée dans l’élaboration de son programme métropolitain de l’habitat et de l’hébergement (PMHH), a souhaité y associer l’Institut d’aménagement et d’urbanisme Île-de-France pour inscrire sa démarche dans une vision des effets de la métropolisation sur les conditions de logement. Cette étude décrit l’impact de la métropolisation sur le fonctionnement des marchés immobiliers métropolitains et sur les parcours et situations résidentielles de l’ensemble des populations concernées. « Ville globale » sur le plan économique, pôle d’attraction mondial sur le plan touristique et culturel, mais aussi pôle d’enseignement et de recherche de portée internationale, la métropole parisienne polarise très largement sa périphérie alentour et concourt à structurer fortement le territoire français.
Cette attractivité est encore amenée à se renforcer sous l’effet des dynamiques de métropolisation en cours, c’est-à-dire la tendance ininterrompue à la concentration dans les plus grandes agglomérations, à la fois de la population, de tous niveaux socio-économiques et de la richesse produite. La recherche urbaine a cherché à expliquer les fondements de l’attractivité métropolitaine jouant en faveur de cette concentration. L’accent a souvent été mis sur certaines « fonctions économiques supérieures » qui seraient particulièrement spécifiques aux métropoles et en constitueraient le véritable moteur économique, au risque d’aboutir in fine à une représentation des métropoles comme des « villes d’exception » et de voir se mettre en place des politiques de l’emploi et du logement favorisant avant tout les populations « têtes de proue ». Or, si la présence de ces activités « vitrines » est certes le signe d’un bon fonctionnement métropolitain, l’attrait des métropoles repose aussi et surtout sur leur capacité à mettre en connexion un grand nombre de ressources hétérogènes et souvent très spécifiques, ce qui suppose de construire des métropoles « inclusives », ouvertes à toutes les populations.
Mais la métropolisation, en attirant vers les zones les plus valorisées de la métropole des populations aux capacités financières importantes, a participé de la construction de véritables marchés immobiliers « privilégiés », aux coûts d’entrée extrêmement élevés. Cela pousse une partie des ménages de la classe moyenne et les ménages moins favorisés en situation de mobilité résidentielle à s’éloigner du centre ou à s’installer dans des espaces jugés spontanément moins attractifs, quand ils ne décident pas purement et simplement de quitter la région parisienne. La « crise du logement » que connaissent aujourd’hui les grandes métropoles pourrait-elle diminuer leur attractivité générale, voire leur image, pour les visiteurs de passage (à l’instar des touristes), mais aussi et surtout pour les nouveaux emménagés et en particulier pour des « publics clés » (étudiants, chercheurs, jeunes cadres, jeunes ingénieurs, entrepreneurs, etc.), qui, sans avoir nécessairement actuellement les moyens financiers adaptés aux niveaux de loyers pratiqués au sein de la MGP, sont ou seront à l’origine des innovations qui feront la croissance économique de demain ?
Ce rapport fournit, sur ces sujets, les éléments de diagnostic nécessaires pour alimenter la réflexion, en recourant dans la mesure du possible à une approche comparative entre la métropole francilienne et d’autres métropoles, nationales et internationales. Partant des enjeux propres au statut de « ville mondiale » de l’agglomération parisienne, il fournit tout d’abord un aperçu de ses spécificités démographiques et revient sur la problématique de l’accueil des populations étrangères en son sein (cadres étrangers, touristes, étudiants-chercheurs, migrants internationaux pauvres). Il caractérise ensuite le positionnement de l’« aire urbaine métropolitaine » parisienne à l’échelle nationale, en revenant sur son rôle de porte d’entrée sur les études supérieures et le travail en France, mais aussi sur la question des capacités métropolitaines à loger les plus démunis et à produire du « logement abordable » dans un contexte de prix immobiliers historiquement hauts. Le document se penche enfin sur les grandes caractéristiques de la mobilité résidentielle au sein de la région Île-de-France, puis sur les inégalités résidentielles qui structurent plus largement la métropole dans ses espaces centraux comme périurbains, et leurs dynamiques récentes. Il se termine en examinant certains des principaux outils actuels de la politique du logement qui peuvent aller dans le sens d’une atténuation de ces inégalités.
